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      嚴控兩端!“兩道紅線”觸發地產新格局

      2021-01-12 10:04:19 點擊 評論

      2020年的最后一天,央行與銀保監會出臺了王炸政策——《建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

      《通知》主要內容為,將銀行業金融機構劃分五檔,分檔設定房地產貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線。

      此舉主要針對很大一部分銀行信貸資金,最終流向房地產行業的狀況。

      《央行貨幣政策執行報告》顯示,房地產與金融業深度關聯,在實體經濟投資回報率低、風險高企的大環境下,房地產行業吸金效應依舊不減。尤其是2016年以來,隨著房地產行業進入新一輪上升周期,居民持續加杠桿購房。然而就目前政策的導向而言,未來購房者和房企繼續加杠桿的空間日漸縮小。

      克而瑞研究中心指出,房地產行業持續加杠桿并非市場常態,很難延續。下一階段,房地產行業必將轉向去杠桿,確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內。

      細解兩道紅線政策:嚴控供需端、理性設過渡

      除中資大型銀行之外,目前不少銀行和金融機構存在房地產相關授信額度占比超標的問題。

      人民銀行數據顯示,截至2020年三季度,房地產貸款余額穩步提升至48.8萬億元,占各項貸款余額的比重達28.8%,個人住房貸款余額升至33.7萬億元,占比約19.9%。

      此次央行與銀保監會聯合出臺政策,旨在從“錢端”對房地產資金進行限制,將商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款余額占比上限。

      具體來看,政策要求中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%;中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%;中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%,縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%,村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。

      同時,2020年12月末,對于房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,在2個百分點以內的調整過渡期為2年,在2個百分點及以上的調整過渡期則為4年。

      “這次房地產去杠桿并非政策急轉彎,而是分別設置2年、4年不等的業務調整過渡期,更利于引導銀行業金融機構逐級壓降房地產相關信貸規模,避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產信貸需求?!笨硕鹧芯恐行目偨浝砹植ㄕJ為。

      其告訴記者,這意味著決策層正在從供、需兩端全面壓降房地產信貸規模。

      供應端,即銀行業金融機構,目前實行房地產貸款集中度管理;需求端即房企,設置“三道紅線”,倒逼房地產行業去杠桿。

      現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域。郭樹清就直言,“房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀?!??!?/p>

      林波認為,可以期許的是,未來房地產行業將全面轉向去杠桿,并將上升為長效機制。

      影響分化:房企精準化監管 購房者影響有限

      58安居客研究分院院長張波告訴記者,房地產金融的管控已經進入精準化階段。

      “和以往三番五次強調金融之水不要流入房地產不同,從三道紅線開始,金融側的管控開始進入精準化階段,特點就是管控有目標,落實有進度,操作有保障?!?/p>

      張波分析道,金融對房企的影響較為直接,如果說“三道紅線”只是列出是否可融資以及融資規模的標尺,“兩道紅杠”則是從總量層面對于房地產行業進行全面的融資精準化監管,會倒帶銀行等金融機構更大程度上對于房企進行“選優汰劣”,保障在有效的放貸比例內保障資金合規性和高效性。

      但其認為,“兩道紅線”對于購房者的影響相對有限。

      “雖然對于個人房貸所占比例也有明顯限定,但從實際情況看,銀行此前鮮有超過現規定標準,LPR利率依然會維持走低的趨勢,因此個人住房貸款的利率本身出來大幅上漲的可能性相對較小?!?/p>

      同時從現實的房貸占比來看,中大銀行也沒有出現明顯超準,因此預示著未來整體對于個人購房放貸的規模不會出現明顯減少。

      但值得關注的是,由于國家對于個人房貸占比有了明顯要求,會推動銀行對于此類貸款發放的謹慎度,因此不排除部分城市針對二套和三套房貸款執行更為差別化的利率政策。

      “所以大方向是確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。但2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性,房地產限貸政策整體易緊難松,熱點城市不排除進一步加碼的可能性,涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等?!?/p>

      張波指出,受此影響,各城市房地產市場或將加劇分化,進而演變為一城一行情。

      即核心一、二線城市經濟基本面相較出眾,人口虹吸效應不減,潛在購房需求堅挺,并有較強購買力支撐,市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出,潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯,市場前景著實難言樂觀。


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