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      房貸政策持續收緊 部分城市房價或存調整壓力

      2021-07-05 10:14:10 點擊 評論

      回顧今年上半年,熱點城市房地產市場整體仍保持一定熱度。

      從銷售規模來看,有19家房企業績超千億,較去年同期增加6家;132家超百億,較去年同期增加25家。其中,碧桂園破4千億,恒大、萬科、融創均突破3千億。值得一提的是,1-5月,融創總銷售額才剛超過2千億,短短一個月時間就突破了3千億大關。

      中指研究院指出,房企門檻值持續提升,TOP100門檻值提升最多,為177.77億元,同比增長58.4%。整體來看,2021年上半年,房企超級陣營增長顯著,不同陣營的業績差異大。中間陣營加速奔跑,100-300億企業增速最快。

      其中,超級陣營(3000億以上)以上共4家,銷售額增長率均值為32.1%。第一陣營(1000-3000億)陣營共15家,銷售額增長率均值為43.9%。第二陣營(500-1000億)有23家企業,銷售額增長率均值為35.2%。第三陣營(300-500億)共18家企業,銷售額增長率均值為41.6%。第四陣營(100-300億)共40家企業,銷售額增長率均值為54.2%。

      上半年房企的銷售額中,一二線城市貢獻率占主導,三四線城市需求有所釋放。根據中指數據,2021年上半年,20家代表房企58.3%的銷售業績來源于二線城市,16.2%來自于一線城市,合計占比74.5%,銷售貢獻率仍為主導。不過相較去年,一線、二線城市銷售貢獻率均有小幅下降,分別下降3.4和1.6個百分點。

      根據貝殼研究院數據,一線城市上半年新房成交21萬套,累計增長77.4%,成交2255萬平方米,累計增長79.1%,增速高于其他線級城市。

      二線城市上半年新房成交套數累計同比增長45.2%,成交面積累計同比增長40.7%。三四線城市新房市場增長動力不足,上半年新房成交套數累計同比增長29.2%,成交面積累計同比增長27.9%,需求流向一二線城市趨勢明顯。

      成交面積上,根據中指研究院估算,1-6月,50個代表城市商品住宅月均成交約3580萬平方米,在去年低基數影響下,同比增長40.8%,與2019年同期相比,增幅超兩成,絕對規模達近五年最高水平。

      值得注意的一點是,南京銷售貢獻率最高,武漢貢獻率增長最快。2021年上半年,南京較去年同期增長1.3個百分點。而20家代表企業在武漢銷售額貢獻率增長最快,增長2.4個百分點。

      “主要是2020年上半年,武漢受疫情影響嚴重,2021年,前期積壓的需求快速釋放,城市加速回暖,銷售額貢獻率隨之提升?!敝兄阜矫嬷赋?。

      根據中房指數系統百城價格指數,2021年上半年,百城新建住宅價格累計上漲1.70%,較去年同期擴大0.43個百分點,但仍處低位。其中6月百城新建住宅價格為16063元/平方米,環比上漲0.36%,較上月擴大0.02個百分點,漲幅連續48個月在0.60%以內;同比上漲3.89%,漲幅較上月收窄0.19個百分點。

      二手住宅價格方面,上半年累計上漲2.56%,較去年同期擴大0.84個百分點。6月百城二手住宅價格為15888元/平方米,環比上漲0.49%,漲幅較上月收窄0.01個百分點,已連續19個月環比上漲;同比上漲3.84%,漲幅較上月擴大0.2個百分點。

      整體來看,今年上半年新房價格保持平穩,二手房穩中有升,漲幅較新房略大。

      具體到城市,新房方面,2021年1-6月,珠三角城市群累計上漲3.16%,居主要城市群首位。在百城新建住宅價格環比漲幅前20名城市中,珠三角城市占5席,廣州、東莞、佛山等城市漲幅較高。


      二手房方面,1~6月價格累計漲幅長三角排名第一,累計漲幅4.2%,珠三角排名第二,累計漲幅3.37%,長三角上海,馬鞍山等城市漲幅居前,而珠三角方面,東莞和廣州累計漲幅居百城前列,其中東莞漲幅9.61%。

      而同樣處于珠三角的深圳受二手房成交參考價格政策影響,二手房市場降溫比較明顯,住宅價格已連續三個月有所下跌。

      中指研究院高級分析師馬琛表示,2021年以來,受到三道紅線政策,以及金融方面的影響,房企調整經營策略,加大推盤營銷力度,帶動購房置業需求積極釋放,重點城市商品住宅成交保持一定活躍度,整體成交規模居歷史同期次高位。

      到2021年下半年,樓市調控政策的效果將進一步顯現,預計下半年全國商品房銷售面積同比高位回落,全年有望超18億平方米,銷售面積再創新高。地價、二手房價格上漲帶動新房價格短期仍將延續小幅上漲態勢?!叭晷路績r格結構性上漲6%左右,漲幅與去年基本持平?!瘪R琛分析道。

      根據上半年的樓市表現,可以預見,“調控從嚴”將會是下半年的主基調。另外,下半年銀行貸款額度或許將再度擠壓,購房者貸款也將再升一個難度。22城還剩兩場“集中土拍”,下半年也必定會有更多的補丁政策出臺,彌補本次土拍暴露的漏洞。

      “下半年,樓市整體政策環境將依舊偏緊,熱點城市住房信貸管控力度大概率繼續加強,屆時部分城市房價或存調整壓力?!?/p>

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