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      購房不踩坑,如何正確選擇開發商?

      2021-07-09 09:04:11 點擊 評論

      中國房地產改革以來,涌現出無數大大小小的開發商。有的借助房地產改革東風,成長壯大,有的在時代潮流中銷聲匿跡。

      現在全國性的龍頭開發商,大多成立于上世紀90年代,抓住了房地產20年發展紅利期,建成了超級巨無霸般房產公司。

      當我們去買房時,就會面臨各色各樣的開發商樓盤選擇,尤其是新房。那么,大大小小開發商樓盤,到底哪些值得買呢?今天就教大家如何選擇靠譜開發商。

      1

      這里我們要說明一下,購買新房比二手房要更重視開發商選擇。

      二手房的品質是經過了市場驗證了的,所以購買二手房主要是看配套和地段。新房除了配套和地段以外,選擇對的開發商將事半功倍。

      因為,新房市場中絕大多數樓盤都是期房,在我們購買之后一到兩年才能交房,有的樓盤交房本都要拖延很久。

      新房從購買到交付之間,充斥著千萬種不確定性,樓盤會不會延期交付甚至爛尾?開發商承諾的配建小學沒了?房子剛交付就漏水了?

      交房即維權,在我們住房市場中這種情況很普遍。

      “先付款,再收貨”模式,讓買房者處于被動地位。購房者的首付、銀行貸款月供,先期全都投入進去了,收到的房子質量就全憑開發商良心。

      因此,挑選一家靠譜的開發商很重要。

      在樓盤地理位置相似的條件下,購房者首選開發商品牌和口碑,其次再看開發商戶型產品差異,最后才是優惠折扣情況。

      2

      樓市中形形色色的開發商,該怎么選?

      一座城市中,從開發商規模上來說,有全國性大開發商,有本土成長起來的地域性小開發商,也有從本地走向全國布局的中小型開發商。

      從開發商性質來說,有全國性的央企國企大開發商/大民企開發商,也有地方性的央企國企小開發商/民企小開發商。

      全國性頭部開發商,央企國企有保利、中海、綠地、招商和華潤等,民營企業恒大、融創、世茂等。

      地方性的小開發商就不勝枚舉了。

      一般來說,央企國企開發商建造的房子,爛尾風險是極低的。他們背靠著的是各地國資委這樣的大樹,在經營貸款利率和拿地成本上,會有天然優勢,資金鏈斷裂破產風險較小。

      不過央企和國企建造的房子,可能存在的風險是配建和規劃的變動。例如,原本配套的名校變成村小,或者為了多賣房將規劃圖改了。

      民營房企中,大房企經營成熟,產品成體系,可以優先考慮口碑和產品好的名企盤。地方性的中小房企,要特別注意在當地的口碑和公司資金流情況,調查清楚公司背景。

      上圖是2020年銷售額Top40房企,樓盤基本上覆蓋了全國各地?,F在很多開發商會深耕一座城市,可以去看看開發商此前開發的樓盤,尤其是分期開發的樓盤,買第二期或三期保障性強很多。

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      購房者最應該關注開發商的經營性風險,房企的財務報表中可以分析出房企的經營狀況。

      但是普通購房者很難去讀開發商年報,也無從得知房企真實經營狀況。(某些開發商公關團隊強大)所以,現在了解開發商經營性風險最佳方式,就是看房企“三道紅線”踩線情況。

      “三道紅線,四檔管理”是監管部門為控制房企的債務風險,專門制定的融資新規。

      紅線一:剔除預收款的資產負債率不得大于70%;

      紅線二:凈負債率不得大于100%;

      紅線三:現金短債比不得大于1倍

      根據“三道紅線”的觸線情況,對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。

      因此,觸及紅線的房企存在負債過高,可能存在資金周轉問題。這些問題投射在樓盤上就可能出現項目停工、延期交付、精裝修減配、偷工減料等問題。

      最嚴重的是開發商破產,房子爛尾。

      對于投資動輒上億的大企業來說,幾百萬九牛一毛,可是就這點錢都結不清,很難說得過去。

      三道紅線是房企負債警戒線,可以做為購房開發商選擇的參考指標。

      結語

      房地產是為數較少向民營企業開放的重要領域,曾經中國首富位置地產商輪流坐。如今,互聯網新貴取而代之,也代表房地產黃金時代結束了。

      然而,安得廣廈千萬間,讓老百姓實現安居夢,是一個永恒的話題。房企們高喊“活下去”的時候,應該記住,活下來的都是用心蓋好房的。

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