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      三記重拳之下 中國樓市下半年會“熄火”嗎?

      2021-07-14 10:49:14 點擊 評論

      時至年中,中國樓市開始放慢腳步,成交節奏從年初的快速恢復,轉向穩中微升。房地產市場避免了全面過熱。

      去年下半年以來,全球普遍的低利率和貨幣寬松推動美國、德國、日本等主要國家房價大漲,中國樓市調控難度陡然上升。上半年,“房住不炒”的定位未改,其背后的調控決心更強。記者梳理發現,上半年,中國樓市至少迎來三記政策“重拳”。

      第一記:房地產金融強監管

      研究表明,過度金融化是房地產的風險之源,業內有“十次危機,九次地產”的說法。警惕于房地產的金融風險,今年上半年,房地產金融環境持續收緊。

      一方面是違規流入房地產的經營貸、消費貸等受到嚴查。一季度,北京、上海、廣州、深圳等多地表示嚴查違規流入樓市的經營貸,四地合計披露違規資金約10億元人民幣。6月,廈門房管局稱,查實2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市。

      另一方面是二季度以來,部分城市房貸利率節節走高。2021年6月,房貸利率參考的5年期LPR為4.65%,已連續14個月保持不變。但重點城市首套和二套房利率不斷走高。當月,貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%,二套利率為5.77%,距離2019年11月份的高點已經不遠。

      今年開始實施的房地產貸款集中度管理制度被視為房貸利率走高的重要原因。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,一季度銀行使用了大量的房地產貸款額度,因此,二季度銀行房貸額度受限,部分銀行上調房貸利率,延長放款周期。

      房地產開發企業融資也被套上“緊箍咒”。據多家媒體報道,近期,央行將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍。與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。此外,今年以來,房企融資的重要來源之一,房地產信托規模也持續壓降。

      銀保監會副主席梁濤6月表示,資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。隨著信貸環境收緊,4月起新房、二手房市場均呈現高位回調態勢。

      第二記:嚴禁炒作涉學房

      一直以來,涉學房都居于樓市“金字塔”頂層,房價易漲難跌。今年4月底的中央政治局會議罕見“點名”,明確提出“要防止以學校房等名義炒作房價”。

      此后,包括廣州、重慶、廈門、成都、大連、西安等在內的多個城市出手,整治涉學房亂象。一些城市還陸續出臺“多校劃片”“校額到?!薄敖處熭啀彙钡冉逃母镎?,淡化涉學房概念。

      以北京為例,今年,北京教育資源最為集中的三個區東城、西城和海淀,均執行了嚴厲的“多?!闭??!百I房”跟“上好學?!敝g的“等號”被拿走。北京市西城區的知名區域如德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊,部分業主已開始下調掛牌價。

      上海市教委此前也公布了新的招生錄取方案,市實驗性示范性高中招生名額50%以上分配到區、到校。買了高價涉學房就能上好高中的確定性被進一步削弱。

      近期,北京、上海、深圳等地部分涉學房出現降溫跡象。

      第三記:土地集中供應

      “集中供地”是2021年樓市的“新事物”。今年年初,自然資源部提出,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。6月29日,22個重點城市完成今年首批集中供地,成交金額超萬億元。不過,克爾瑞研究中心指出,除了長春、青島等少數城市整體熱度較低外,大部分城市首輪集中拍地市場熱度均延續高位。

      這一新政策有望繼續完善。該機構認為,在取得集中拍地有相關經驗之后,預計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加,供地節奏或將明顯加快,尤其是土拍細則調整之下,中小房企的拿地機會也會增加。

      值得注意的是,上半年,除限購、限貸、限價、限售、設立二手房參考價格等短期行政性調控外,影響樓市中長期的基礎性制度和長效機制建設提速??藸柸鹧芯恐行亩辔谎芯繂T認為,房地產長效機制改革將步入“深水區”,租賃住房供給和房地產稅制改革提速的預期加強。

      在此背景下,中指研究院常務副院長黃瑜表示,預計今年全年全國房地產市場銷售規模有望實現新突破,銷售面積或超18億平方米,銷售額有望達19萬億元人民幣。在政策的持續加碼下,商品房價格漲幅有望收窄,全年漲幅保持在6%左右。

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